전세사기 및 피해 정리

전세사기에 대하여 정리해보았습니다.

 

계약 시점을 중심으로 1과 2가 존재합니다.

 

1 선천적

* 부동산 등기부 등본 위조 

사기 : 매도인 또는 중개사가 등기부 등본을 위조하여, 임차인에게 제출 

예방 : 임차인은 본인이 직업 등기소에서 등본을 출력하여, 중개사에게서 받은 것과 비교

 

* 근저당

사기 : 임대차 계약 당시에는 근저당이 없는데, 계약 후 같은 일자에 은행에 근저당(대출) 신청

예방 : 현행법상 없음 ( 근저당은 당일부터 효력이 있지만, 전입신고 확정일자는 다음날 0시부터 있음 ) 

 

* 이중계약

사기 : 중개사가 집주인은 전세계약서, 세입자에게는 월세계약서를 작성 함 

예방 : 소유주 명의로 된 은행계좌가 아니면 의심해야 함 

예방 : 중개사가 등기 소유주도 위 변조 할 수 있으므로, 세입자가 직접 출력한 등기의 소유자 명의 은행 계좌인지 확인 

 

* 대리인 위조

사기 : 임대인의 대리인 서류를 위 변조

예방 : 대리인 인감 확인과, 전세 월세 계약금 입금계좌, 직접 출력한 등기 확인

 

* 임대차 특약

피해 : *** 집 은행 대출이 거절시 계약금 반환 또는 전세보증반환보험 심사 거절시 계약금 반환 등.. 특약

예방 : 부동산 거래 관련 특약은 법적 강제성이 없다는 사실을 알아야 함 

위 특약사항을 명시하여도, 소유주(임대인)이 거절하는 경우에 현식적으로 어려움 ( 민사소송 )

 

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2 후천적

* 소유주 매매 또는 변경 후 세금 체납

사기 : 임대차 계약 후 전세금 안는 조건으로 부동산 매매하여 소유주가 변경 되는 경우

피해 : 새로운 소유주가 국세, 지방세 체납, 집이 경매로 넘어감

국세, 지방세는 1순위 여서 세입자는 확정일자를 받았어도 피해를 볼 수 밖에 없음

단, 2023년 국세 순위를 전세 세입자 보다 뒤로 변경하는 것을 입법 준비 중 

 

* 소유주의 전세보증반환보험 가입

사기 : 소유주가 임대사업자로 보증반환보험 의무 가입대상자이지만, 보험료를 납부하지 않아서 보험이 무효

예방 : 현행법상 없음 

--> 현재는 임대차 전세금 전액 납부 후에 보증반환보험 가입 심사를 접수 할 수 있음

따라서, 보증반환보험이 가입 거절되었지만, 소유주가 전세금 반환을 거부하면 받을 수 없음 

보증반환보험이 정상적으로 끝났는지 보험번호로 조회할 필요가 있음

-> 임대차 계약과 동시에 보증반환보험 심사를 받을 수 있도록 변경이 필요

 

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그 외 사례가 추가되면 또 정리해보겠습니다.

 

2023.04.28 - [분류 전체보기] - 부동산 등기 공신력이 없다!!